Skälig hyra
Privatuthyrningslag (2026:772) 2 kap. 5 § säger att hyran sätts ned om den är väsentligt högre än vad liknande lägenheter hyrs ut för enligt lagen. Ingen myndighet publicerar privata hyror. Vi använder därför SCB:s medianhyra per kvm för hyresrätter i kommunen (BO0406, tabell efter kommun, uppdaterad 2 oktober 2026) som bas, ett påslag för privat uthyrd bostadsrätt eller villa som du väljer (förval 25 procent), 10 procent för möbler och 20 procent som riktvärde för "väsentligt". Påslaget och gränsen är våra antaganden i avvaktan på hyresnämndernas praxis. För avtal före 1 juli 2026 räknar vi enligt lag (2012:978): kapitalkostnad 4 procent av marknadsvärdet per år (Riksbankens referensränta 2 procent plus två procentenheter, praxis) plus avgift och drift, och "påtagligt" från cirka 5 procent.
Hyresrätt i andra hand
Jordabalken 12 kap. 55 § fjärde stycket: hyran får aldrig överstiga förstahandshyran med tillägg för möbler (högst 15 procent) och andra nyttigheter till självkostnad; proportionerlig andel för del av lägenhet. Återbetalning två år enligt 55 f §.
Skatt
Skatteverkets regler för uthyrning av privatbostad (lästa 25 oktober 2026): schablon 40 000 kr per bostad och år; 20 procent av hyran för småhus och ägarlägenhet; avgiften för bostadsrätt (uthyrd del och tid, ej kapitaltillskott); egen hyra för hyresrätt; 30 procent skatt på överskottet. Kalkylen fördelar inte avdraget mellan delägare.
Bostadskön
Stockholm: Bostadsförmedlingens summering av året 2025, aktiva kötider per år och datatjänsten för hyra och kötid per område (Bostadskön, 2025), ur vilken vi beräknat snittkötid och snitthyra per kommun med intervallmitt (kötid i tvåårsintervall, sista intervallet satt till 21 år; hyra i klasser om 2 000 kr). Göteborg: Boplats i siffror. Malmö och Uppsala: inga öppna siffror; vi återger inga privata sammanställningar.
Hyra eller köpa
Köpets kostnad = ränta efter 30 procents avdrag + avgift/drift + alternativkostnad för insatsen (sparränta efter skatt) − förväntad värdeökning per månad. Amortering redovisas som utbetalning. Bolånetak 90 procent och amortering enligt lag (2026:226). Transaktionskostnader och vinstskatt ingår inte.
Vad vi inte gör
- Ingen juridisk rådgivning i enskilda ärenden; hyresnämnden avgör.
- Inga privata hyresdata från annonsplattformar; de är varken offentliga eller representativa.
- Inga uppskattningar av kötider utan officiell källa.
- Alla uppgifter dateras; nya beslut eller statistik: [email protected].