Vad är skälig hyra, och vad blir kvar efter skatt?

Sedan 1 juli 2026 jämförs privat uthyrning med andra privata uthyrningar, inte med ägarens kostnader. Kalkylen bygger på SCB:s hyror i din kommun, lagens nya regel och hyresnämndens praxis, och visar var gränsen för nedsättning ligger.

Hyresrätt i andra handSkattBostadskönHyra eller köpaHyror per kommun
Skälig hyra 2026 privatuthyrningslag (2026:772) och äldre avtal
Stockholm · SCB medianhyra hyresrätt 2026: 1 772 kr/kvm och år
Hyresrätt av samma storlek (median)7 383 kr
Jämförelsenivå privat uthyrning (+25 %, möblerat +10 %)10 152 kr
Gräns för väsentligt högre (praxis cirka +20 %)12 183 kr
Din hyra14 000 kr · risk för nedsättning
Per kvm och månad280 kr
hyresrättsmedianjämförelseväsentligt högre
Så räknade vi: ny lag: hyran får inte vara väsentligt högre än vad liknande lägenheter hyrs ut för privat (2 kap. 5 §); eftersom ingen myndighet publicerar privata hyror använder vi SCB:s medianhyra för hyresrätter i kommunen 2026 som bas och ett påslag du väljer för bostadsrätt/villa (förval 25 %), plus 10 % möblerat; praxis för väsentligt är omkring 20 % över jämförelsen. Äldre avtal (före 1 juli 2026): kapitalkostnad (4 % av marknadsvärdet per år, referensräntan 2 % plus två procentenheter) plus avgift och drift, påtagligt högre från cirka 5 %.

I korthet

Privatuthyrningslag (2026:772); jordabalken 12 kap. 55 §; Skatteverket; SCB BO0406 (uppdaterad oktober 2026); Bostadsförmedlingen och Boplats 2025

  1. Ny lag från 1 juli 2026: hyran för en privat uthyrd bostadsrätt eller villa får inte vara väsentligt högre än vad liknande lägenheter hyrs ut för privat. Den gamla kostnadsmodellen (4 procent av värdet plus drift) gäller bara avtal som ingicks före den 1 juli.
  2. SCB:s medianhyra för hyresrätter 2026: 1 772 kr per kvm och år i Stockholm, 1 562 i Göteborg, 1 740 i Malmö. En hyresrätt på 50 kvm i Stockholm kostar i median 7 383 kr i månaden; det är utgångspunkten innan påslag för privat uthyrning och möbler.
  3. Hyresrätt i andra hand: aldrig mer än förstahandshyran plus högst 15 procent för möbler och självkostnad för el och bredband. För mycket betald hyra kan krävas tillbaka två år bakåt.
  4. Skatt: 40 000 kr i schablonavdrag per bostad och år, plus 20 procent av hyran för småhus eller avgiften för bostadsrätt; 30 procent på resten. Kötid: 9,0 år i snitt i Stockholm 2025, 2 493 dagar hos Boplats Göteborg.

Räkna vidare

Hyresrätt i andra hand

+15 % max

Taket enligt jordabalken och vad du kan kräva tillbaka.

Skatt vid uthyrning

40 000 kr avdrag

Vad som blir kvar för bostadsrätt, villa och hyresrätt.

Bostadskön

9,0 år

Snittkötid per kommun i Stockholm och Göteborgs siffror.

Hyra eller köpa

kostnad per månad

Ränta efter avdrag, alternativkostnad, värdeökning.

Hyror per kommun

312 regioner

SCB:s medianhyror 2024–2026 och förändringen.

Nya reglerna

1 juli 2026

Vad som ändrades och vad som gäller äldre avtal.

Så räknade vi. Jämförelsemodellen följer privatuthyrningslagen 2 kap. 5 §: hyresnämnden sänker hyror som är väsentligt högre än vad liknande lägenheter hyrs ut för enligt lagen. Eftersom privata hyror inte publiceras av någon myndighet använder kalkylen SCB:s medianhyra för hyresrätter i kommunen (BO0406, uppdaterad 2 oktober 2026) som bas, ett påslag för bostadsrätt och villa som du väljer, 10 procent för möbler, och praxisgränsen omkring 20 procent för "väsentligt". För avtal före 1 juli 2026 räknar vi enligt lag (2012:978): 4 procent av marknadsvärdet (referensräntan 2 procent plus två procentenheter) plus avgift och drift. Hyresnämnden avgör i det enskilda fallet.